Memahami Hak Tanggungan Dengan Menggunakan APHT

Memahami Hak Tanggungan dengan APHT adalah salah satu elemen penting dalam mencicil KPR. Bagi yang ingin punya rumah sendiri, pencicilan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melibatkan banyak hal yang harus dipahami.

Tentang APHT

APHT adalah singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan. Akta ini berfungsi sebagai pengatur persyaratan dan ketentuan terkait dengan pemberian Hak Tanggungan dari debitur ke kreditur. Pemberian Hak Tanggungan berfungsi sebagai jaminan pelunasan utang pihak debitur kepada kreditur.

Pemberian Hak Tanggungan ini sesuai dengan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996. Undang-undang ini kemudian dikenal sebagai Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT). 

Yang menjadi objek Hak Tanggungan bisa meliputi tanah atau lahan beserta benda-benda lain yang menjadi bagian dari lahan tersebut. Selain bangunan atau properti permanen, benda-benda lain yang termasuk bisa berupa: tanaman keras dan hasil karya lain di lahan yang bersangkutan.

Bagaimana bila beberapa benda yang terdapat di tanah tersebut milik pihak selain kreditur? Bersama dengan pihak debitur dan kreditur, pihak lain yang memiliki benda tersebut harus ikut menandatangani APHT.

Syarat-syarat Pembebanan Hak Tanggungan

Sesuai UUHT, inilah beberapa syarat pembebanan Hak Tanggungan yang harus dipenuhi:

1. Pemberian Hak Tanggungan wajib diawali dengan perjanjian pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang. Bagian ini termasuk ke dalam perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lain yang menyebabkan utang tersebut.
2. Pemberian Hak Tanggungan juga harus memenuhi persyaratan spesialitas. Persyaratan ini meliputi: nama serta identitas jelas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili kedua pihak tersebut, dan penunjukan utang atau utang-utang terkait secara jelas. Utang atau utang-utang tersebut dijaminkan pelunasannya melalui Hak Tanggungan. Persyaratan lainnya termasuk nilai tanggungan serta uraian jelas terkait objek Hak Tanggungan.
3. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas. Caranya berupa pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat. Dalam hal ini, Anda harus mendatangi kantor wilayah Kabupaten atau Kotamadya.
4. Sertifikat Tanggungan harus berisi titel eksekutorial, yaitu kata-kata: “Demi Keadilan Berdasarkan Tuhan Yang Maha Esa”.
5. Bila pihak debitur tidak bisa memenuhi janji pelunasan utang sesuai kesepakatan bersama, maka pemegang Hak Tanggungan berhak atas objek Hak Tanggungan. Tentu saja, sebelumnya pihak bank mencari solusi lewat musyawarah dulu.

Bila solusi tidak ditemukan lewat musyawarah, maka langkah selanjutnya adalah mengacu pada UU Nomor 4 Tahun 2006 Pasal 6 terkait Utang Piutang, yaitu:

“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”

Baca juga: Sedang Merencanakan Untuk Membeli Rumah? Perhitungan Biaya Pajak Jual Beli!

Tata Cara Pembebanan Hak Tanggungan

Lalu, bagaimana dengan prosedur Pembebanan Hak Tanggungan?

• Awali dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di depan PPAT yang berwenang. Hal ini dibuktikan dengan adanya APHT, sebelum diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
• Pihak debitur (atau pihak lain terkait) sebagai pemberi Hak Tanggungan harus hadir di kantor PPAT, sebab pihak yang berwenang membuat APHT adalah PPAT.
• APHT yang dibuat oleh PPAT harus mengandung persyaratan spesialitas dan nominal pinjaman penunjukan objek Hak Tanggungan. Selain itu, APHT juga harus sesuai dengan UUHT pasal 11 ayat 2, pasal 2 ayat 2, dan pasal 20.
• Pasal 11 ayat 2 UUHT berisi hal-hal yang diperjanjikan oleh kreditur dan debitur. Pasal 2 ayat 2 UUHT berisi janji Roya Partial, sementara pasal 20 UUHT berisi janji penjualan objek Hak Tanggungan di bawah tangan.
• Sertifikat Hak Tanggungan dikeluarkan untuk kepentingan kreditur. Sertifikat ini terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.

Rumah (atau properti lain) yang dibeli menjadi jaminan dalam KPR. Tuntaskan dulu transaksi jual beli dengan Akta Jual Beli yang Anda tanda tangani. Setelah itu, barulah menandatangani APHT.

Setelah itu, pihak debitur (yang membeli rumah lewat cicilan KPR) akan membayar cicilan secara bertahap kepada pihak bank.

Biaya APHT

Biaya APHT adalah biaya yang wajib ada dalam perjanjian kredit sebagai jaminan bahwa pinjaman akan dilunasi. Berapakah biaya APHT? Jawabannya bisa bervariasi, tergantung dari lokasi properti dan tren pasar yang sedang berlangsung. Variasi APHT dan SKHMT berdasarkan konvensi adalah 0,25% dari 125% nilai kredit.

Itulah Hak Tanggungan dengan APHT yang perlu dipahami. Semoga bermanfaat.

Kembangkan Dana Sekaligus Berikan Kontribusi Untuk Ekonomi Nasional dengan Melakukan Pendanaan Untuk UKM Bersama Akseleran!

Bagi kamu yang ingin membantu mengembangkan usaha kecil dan menengah di Indonesia, P2P Lending dari Akseleran adalah tempatnya. Akseleran menawarkan kesempatan pengembangan dana yang optimal dengan bunga rata-rata 10,5%-12% per tahun dan menggunakan proteksi asuransi 99% dari pokok pinjaman. Tentunya, semua itu dapat kamu mulai hanya dengan Rp100 ribu saja.

Yuk! Gunakan kode promo BLOG100 saat mendaftar untuk memulai pengembangan dana awalmu bersama Akseleran. Untuk syarat dan ketentuan dapat menghubungi (021) 5091-6006 atau email ke [email protected].