Perbedaan APHT dan MKHT

Saat ingin membeli rumah, memang banyak hal yang harus dipersiapkan. Salah satunya adalah mengetahui berbagai istilah terkait transaksi jual beli rumah. APHT dan SMKHT adalah dua istilah yang wajib Anda pahami.

Apa itu APHT dan SMKHT? Dan apa perbedaannya? Pertanyaan ini pasti keluar saat permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang sudah diajukan akhirnya disetujui oleh bank. Oleh karena itu, memahami perbedaan APHT dan SMKHT adalah hal penting.

Agar lebih memahaminya, simak uraian berikut ini.

Sekilas Tentang APHT

APHT adalah singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan. Fungsi akta ini adalah sebagai pengatur persyaratan serta ketentuan pemberian hak tanggungan dari debitur kepada kreditur. Hak Tanggungan ini meliputi utang yang dijaminkan.

Sebutan populer APHT adalah hipotek. Bank atau pihak debitur berhak meletakkan hipotek di atas lahan untuk jaminan utang. Tentu saja, hal ini terkait bila pengajuan KPR sudah disetujui oleh pihak bank. Bila sudah mendapatkan Akta Jual Beli, properti bisa balik nama ke pembeli. 

Tujuan dari pemberian hak ini adalah agar ada jaminan pelunasan utang pihak debitur kepada kreditur sesuai perjanjian pinjaman yang sudah disepakati bersama. Objek Hak Tanggungan dalam hal ini adalah tanah dan termasuk hal-hal lain yang terkait dengan tanah tersebut.

Bila beberapa benda yang ada di lahan tersebut adalah milik orang lain, maka pihak lain yang menjadi pemilik sah benda-benda di lahan tersebut harus ikut menandatangani APHT.

Terkait dengan Pembebanan Hak Tanggungan, inilah beberapa hal yang harus diingat:

• Sesuai yang tercantum di dalam UU Hak Tanggungan (UUHT), Pemberian Hak Tanggungan harus diawali dengan janji Pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan untuk melunasi utang tertentu.
• Syarat-syarat yang harus dipenuhi terkait Pemberian Hak Tanggungan termasuk: nama serta identitas jelas pemegang serta pemberi Hak Tanggungan. Selain itu, domisili kedua belah pihak tersebut juga harus jelas.
• Penunjukan utang atau utang-utang harus jelas. Jaminan pelunasannya adalah dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan, serta uraian jelas terkait dengan objek Hak Tanggungan.
• Persyaratan publisitas juga wajib dipenuhi dalam hal Pemberian Hak Tanggungan. Caranya adalah dengan pendaftaran Hak Tanggungan pada kantor pemerintahan setempat. Dalam hal ini, kantor yang dituju untuk pendaftaran adalah Kantor Kotamadya atau Kabupaten.
• Sertifikat Hak Tanggungan harus mengandung titel eksekutorial yang berawal dengan kata-kata: “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan yang Maha Esa”.

Baca juga: Memahami Hak Tanggungan Dengan Menggunakan APHT

Masa Berlaku APHT

APHT mulai berlaku sejak tahap pembelian Hak Tanggungan. Akta ini berakhir saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan di Kantor Pertanahan di lokasi properti tersebut berada. Beberapa syarat APHT adalah:

• Persyaratan spesialitas.
• Penunjukan objek Hak Tanggungan.
• Nominal pinjaman.
• Hal-hal lain yang terkait dalam UUHT pasal 2 ayat 2, pasal 11 ayat 2, dan pasal 20.

Sekilas Tentang SMKHT

SMKHT adalah singkatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Surat ini diperlukan saat membeli rumah secara kredit dari pemilik sebelumnya atau pihak pengembang (developer) properti tersebut. Dalam hal ini, sertifikat tanah masih atas nama mereka. Jika pembeli yang mengajukan kredit, maka pihak bank akan meminta SMKHT adalah dari pihak pengembang.

Surat ini dibutuhkan saat terdapat jeda tanah jaminan tidak bisa dibebani oleh hipotek atau APHT. Berhubung sertifikat tanah masih atas nama pengembang sebelumnya, maka pihak bank atau kreditur dapat mewakili developer sebagai pemberi jaminan. Caranya adalah dengan menandatangani APHT.

Dengan kata lain, pihak bank atau kreditur diberikan kuasa oleh pihak pengembang untuk menjadi perwakilan dalam jaminan tanah dan properti milik pihak pengembang. 

Contohnya seperti ini:

Anda membeli sebuah properti seharga dua milyar rupiah (Rp2.000.000.000) dari PT. ABC. Kemudian PT. ABC memberikan SMKHT kepada bank sebagai pihak kreditur. Maka, Anda berkewajiban melunasi cicilan KPR kepada bank, bukan kepada PT. ABC. Bila gagal melunasi cicilan sesuai ketentuan yang sudah disepakati, maka pihak bank yang akan langsung bertindak, bukan PT. ABC sebagai pemilik properti sebelumnya.

Inilah perbedaan antara APHT dengan SMKHT. Semoga informasi di atas dapat membantu Anda dalam melunasi cicilan KPR.

Kembangkan Dana Sekaligus Berikan Kontribusi Untuk Ekonomi Nasional dengan Melakukan Pendanaan Untuk UKM Bersama Akseleran!

Bagi kamu yang ingin membantu mengembangkan usaha kecil dan menengah di Indonesia, P2P Lending dari Akseleran adalah tempatnya. Akseleran menawarkan kesempatan pengembangan dana yang optimal dengan bunga rata-rata 10,5%-12% per tahun dan menggunakan proteksi asuransi 99% dari pokok pinjaman. Tentunya, semua itu dapat kamu mulai hanya dengan Rp100 ribu saja.

Yuk! Gunakan kode promo BLOG100 saat mendaftar untuk memulai pengembangan dana awalmu bersama Akseleran. Untuk syarat dan ketentuan dapat menghubungi (021) 5091-6006 atau email ke [email protected].