Sedang Merencanakan Untuk Membeli Rumah? Perhitungan Biaya Pajak Jual Beli!

Jika Anda tengah bersiap untuk membeli rumah, sebaiknya siapkan dana lebih di luar harga rumah yang Anda incar. Pasalnya, ada beberapa biaya lain yang akan timbul dari proses jual beli tersebut. Beberapa di antaranya termasuk biaya notaris, hingga pajak yang harus dikeluarkan oleh baik penjual maupun pembeli.

Pajak-pajak ini harus dibayar lunas terlebih dahulu sebelum Anda bisa membuat AJB atau Akta Jual Beli. AJB ini nantinya digunakan untuk mengurus Sertifikat Hak Milik yang menjadi bukti kuat bahwa Anda sekarang adalah pemilik sah dari properti tersebut. 

Pajak jual beli rumah yang dikenakan kepada penjual dan pembeli tentu berbeda. Untuk mengetahui lebih lengkap tentang apa saja biaya pajak yang harus dikeluarkan serta perhitungannya, berikut ini ulasan lengkapnya.

Pajak Penghasilan (PPh) Final

Pajak jual beli rumah ini dikenakan kepada penjual yang menerima uang transaksi pembelian rumah. Besarnya pajak yang harus dibayarkan sudah diatur oleh Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan. Besarnya pajak PPh yang harus dibayarkan juga berbeda, tergantung dari kriteria bangunan yang dijual.

Jika kriterianya adalah bukan rumah sederhana atau bukan rumah susun sederhana, maka tarifnya adalah 2,5% dari harga penjualan yang telah disepakati. Namun, jika merupakan rumah sederhana atau rumah susun sederhana, maka besarnya PPh adalah 1% dari harga penjualan. Beda lagi jika rumah atau bangunan tersebut dijual untuk kepentingan pemerintah, BUMN, atau BUMD untuk kepentingan umum, maka tidak perlu membayar PPh. 

Jadi, untuk rumah yang dijual seharga Rp500 juta misalnya, maka PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari Rp500 juta tersebut atau sebesar Rp12,5 juta. 

Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak ini bersifat materiel dan besarnya ditentukan atas tanah atau bangunan tersebut. Keadaan subjek pajak tidak akan memengaruhi besaran pajak yang harus dibayarkan. Idealnya, pajak ini memang dibayarkan oleh pemilik rumah, tetapi saat pertama terjadi transaksi jual beli rumah tersebut, maka pajak dibayarkan oleh penjual. 

PBB dibayarkan setiap 1 tahun sekali dan besarnya adalah 0.5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Nilai NJKP didapat dari dikali Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Besar NJKP juga berbeda, tergantung dengan nilai jual rumah tersebut. Untuk rumah dengan harga kurang dari Rp1 miliar, maka NJKP-nya adalah sebesar 20%. Sementara itu, untuk rumah bernilai lebih dari Rp1 miliar, maka NJKP-nya adalah 40%.

Agar lebih mudah memahaminya, berikut simulasi perhitungannya.

Terdapat rumah di Jakarta Selatan dengan luas bangunan 250 meter persegi dan luas tanah 300 meter persegi. Besarnya NJOP bumi dan bangunan adalah Rp2 juta per meter persegi. Maka:

NJOP Bangunan = 250 x Rp2 juta = Rp500 juta

NJOP Bumi = 300 x Rp2 juta = Rp600 juta

NJOP sebagai dasar Pengenaan PBB = Rp500 juta + Rp600 juta = Rp1,1 miliar.

NJOPTKP = Rp12 juta.

Maka, NJKP = NJOP – NJOPTKP = Rp1,1 miliar – Rp12 juta = Rp1.088.000.000 (jadi NJKP-nya adalah 40%).

NJKP 40% x Rp1.088.000.000 = Rp435,2 juta

PBB terutang = 0,5% x Rp435,2 juta = Rp2.176.000

Baca juga: Cara Perhitungan Pajak Rumah

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Untuk pembeli, pajak jual beli rumah yang harus ditanggung adalah BPHTB. Pembeli membayar pajak ini sebaai tanda diperolehnya hak atas tanah dan bangunan yang baru saja dibelinya. Besaran pajak ini adalah 5% dari NJOP PBB dan dikurangi NJOPTKP. 

Agar lebih mudah memahaminya, berikut ini simulasinya dengan nilai jual rumah yang sama dengan contoh sebelumnya. Maka:

BPHTP = 5% x (NJOP PBB – NJOPTKP)

= 5% x (Rp1,1 miliar – Rp12 juta)

= 5% x Rp1.088.000.000

= Rp54,4 juta.

Itulah tadi uraian singkat beserta simulasi perhitungan pajak jual beli rumah yang harus disiapkan baik oleh penjual maupun pembeli. Setelah pajak-pajak di atas lunas, barulah pembeli dapat mengatur pembuatan AJB atau akta jual beli sebagai bukti bahwa transaksi jual beli rumah tersebut telah sah.

Meski demikian, perlu diingat bahwa biaya pajak tidak akan menjadi satu-satunya biaya tambahan yang perlu Anda persiapkan. Masih banyak biaya lain yang harus diperhitungkan saat membeli rumah, misalnya biaya kenotariatan, pengurusan sertifikat, biaya KPR, dan lain-lain. Memahami perhitungan ini akan memudahkan Anda dalam mengatur pembiayaan untuk rumah yang Anda idamkan.

Ajukan Pinjaman Sekarang dan Dapatkan Kemudahan Pinjaman Modal Usaha di Akseleran!

Dapatkan pinjaman dengan bunga kompetitif dan kemudahan proses pengajuan. Ajukan pinjaman untuk mengembangkan usahamu sekarang. Akseleran juga sudah terdaftar resmi di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sehingga proses transaksi yang kamu lakukan jadi lebih aman dan terjamin.

Untuk kamu yang tertarik mengenai pendanaan atau pinjaman langsung bisa juga menghubungi (021) 5091-6006 atau bisa via email [email protected].