Transaksi jual beli tanah bukan sekadar transaksi atas nilai tanah tersebut. Namun, kegiatan ekonomi ini juga melibatkan pajak jual beli tanah serta biaya-biaya lain yang muncul dan harus dipenuhi oleh pihak penjual maupun pembeli sesuai peraturan yang berlaku.
Secara umum, ada dua pajak yang akan muncul dari sebuah transaksi jual beli tanah, yakni PPh (Pajak Penghasilan), PPN (Pajak Pertambahan Nilai), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Untuk selengkapnya, simak ulasan berikut.
PPh
PPH merupakan bagian dari pajak jual beli tanah yang menjadi kewajiban pihak penjual. Adapun dasar hukum PPh dalam transaksi jual beli tanah adalah Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya. Adapun berdasarkan aturan ini, besarnya PPh yang dikenakan adalah sebesar 2,5% dari total (bruto) nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan.
Yang perlu diperhatikan, PPh harus dibayarkan oleh pihak penjual sebelum memperoleh AJB (Akta Jual Beli). Bila transaksi dipaksakan berjalan tanpa pembayaran PPh yang menimbulkan tidak adanya AJB, maka akan menimbulkan sengketa atas tanah di masa mendatang sekalipun ada kuitansi jual beli tanah tersebut.
Baca juga: Fungsi dan Cara Menghitung PPh 21
Cara Menghitung PPh Jual Beli Tanah
Menghitung besarnya pajak jual beli tanah berupa PPh tidaklah sulit. Seperti misal, sebuah tanah telah sepakat untuk melakukan transaksi tanah senilai Rp400.000.000,00. Maka berdasarkan peraturan yang ditetapkan, besarnya PPh adalah
= 2.5% x Rp400.000.000
= Rp10.000.000,00.
BPHTB
Biaya ini merupakan pungutan atas perolehan hak tanah dan bangunan. BPHTB awalnya dipungut oleh pemerintah pusat, tetapi sejak 1 Januari 2011 pungutan ini dialihkan menjadi jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota.
Besarnya nilai BPHTP adalah sebesar 5% dari NJOP yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Adapu nilai NJOP tiap wilayah tidaklah sama sesuai kondisi setempat.
Cara Menghitung BPHTB
Sebidang tanah yang sedang ditransaksikan memiliki NPOP sebesar Rp150.000.000,00, NPOPTKP sebesar Rp80.000.000,00. Dengan demikian, maka
NJOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP
= Rp150.000.000,00 – Rp80.000.000,00
= Rp70.000.000,00
BPHTB Terhutang = 5% x Rp70.000.000,00
= Rp3.500.000,00
PPN
Pajak jual beli tanah lain yang muncul adalah PPN. Pajak ini menjadi tanggung jawab pihak pembeli dengan besaran 10% dari total (bruto) nilai pengalihan hak atas tanah yang ditransaksikan.
Namun, tidak semua transaksi jual beli tanah akan menimbulkan kewajiban PPN. Bila tanah tersebut merupakan aktiva, maka transaksi tersebut ada kemungkinan tidak dikenai PPN (selama pada saat perolehannya tidak terutang PPN dan tidak dapat dikreditkan oleh penjual). Namun bila tanah tersebut merupakan persediaan dan pihak penjualnya merupakan PKP (Pengusaha Kena Pajak), maka PPN akan diberlakukan.
Cara Menghitung PPN Jual Beli Tanah
Masih menggunakan contoh di atas, jika nilai tanah adalah Rp400.000.000,00 maka besarnya PPN adalah
= 10% x Rp400.000.000,00
= Rp40.000.000,00
Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah
Di samping urusan pajak jual beli tanah berikut biaya-biaya lain yang muncul, ada beberapa hal penting lain yang perlu dilakukan baik oleh pembeli maupun penjual adalah sebagai berikut.
- Melakukan pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan.
- PPh harus sudah dilunasi oleh pihak penjual sebelum melakukan pengurusan AJB dan menerima uang penjualan tanah.
- Libatkan saksi ketika dilakukan pembacaan dan penandatanganan AJB guna menghindari sengketa maupun wanprestasi.
- PPAT tidak menerbitkan AJB sebelum PPh diselesaikan oleh penjual.
- PPAT tidak menandatangani AJB sebelum pembeli melunasi transaksi jual beli tanah.
Transaksi jual beli tanah merupakan salah satu kegiatan ekonomi yang menimbulkan berbagai kewajiban berupa pajak maupun biaya lain pada pihak penjual dan pembeli. Pajak jual beli tanah dan yang dimaksud adalah PPh dan menjadi kewajiban pihak penjual dan BPHTB serta PPN (tergantung kondisi). Di samping pengeluaran pokok tersebut, ada pula beberapa kemungkinan biaya tambahan lain seperti biaya pengecekan sertifikat, jasa notaris, dan sebagainya.
Kembangkan Dana Sekaligus Berikan Kontribusi Untuk Ekonomi Nasional dengan Melakukan Pendanaan Untuk UKM Bersama Akseleran!
Bagi kamu yang ingin membantu mengembangkan usaha kecil dan menengah di Indonesia, P2P Lending dari Akseleran adalah tempatnya. Akseleran menawarkan kesempatan pengembangan dana yang optimal dengan bunga rata-rata 10,5%-12% per tahun dan menggunakan proteksi asuransi 99% dari pokok pinjaman. Tentunya, semua itu dapat kamu mulai hanya dengan Rp100 ribu saja.
Yuk! Gunakan kode promo BLOG100 saat mendaftar untuk memulai pengembangan dana awalmu bersama Akseleran. Untuk syarat dan ketentuan dapat menghubungi (021) 5091-6006 atau email ke [email protected].
