Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah

Transaksi rumah tidak hanya melibatkan besarnya nilai penawaran atas bangunan tersebut. Salah satu komponen penting lainnya yang perlu diperhatikan baik oleh pihak penjual maupun pembeli adalah pajak jual beli rumah sebagaimana yang telah disyaratkan dan diatur oleh negara.

Mengenal NJOP dan NJKP

Sebelum membahas lebih lanjut mengenai komponen dan cara menghitung pajak jual beli rumah, Anda perlu lebih dulu memahami dua istilah ini: NJOP dan NJKP.

• NJOP

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata atau taksiran atas suatu bangunan. Penentuan harga properti ini didasarkan perbaikan harga dengan objek lainnya yang sejenis, berikut luas dan zona. Anda tentu pernah bukan, menemukan sebuah rumah yang luas di daerah luar kawasan elite memiliki harga yang lebih murah dibandingkan sebuah rumah mungil yang berada di kawasan elite.

Besaran NJOP ditetapkan oleh pemerintah setiap tiga tahun sekali melalui Kementerian Keuangan. Namun, penetapan ini dapat berubah menjadi setahun sekali pada kondisi tertentu seperti daerah yang berkembang pesat sehingga mengakibatkan nilai jual yang signifikan. 

• NJKP

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) adalah bagian dari NJOP, yakni besaran nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terhutang. Adapun persentase NJKP telah ditetapkan pemerintah dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000 sebagai berikut.

• Objek pajak perkebunan : 40%
• Objek pajak pertambangan : 40%
• Objek pajak kehutanan : 40%
• Objek pajak lainnya dilihat dari NJOP-nya:

• Bila NJOP < Rp1.000.000.000,00 maka NJOP-nya 20%
• Bila NJOP >Rp1.000.000.000,00 maka NJOP-nya 40%

Komponen dan Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah

Pajak jual beli rumah terdiri atas beberapa komponen. Beberapa di antaranya menjadi kewajiban pihak penjual dan sebagian lainnya menjadi kewajiban pihak pembeli. Adapun rincian terkait unsur pajak jual beli rumah adalah sebagai berikut.

• PPh

PPh (Pajak Penghasilan) adalah pajak yang menjadi tanggung jawab pihak penjual sebagai penerima uang hasil transaksi. Besarnya PPh transaksi jual beli rumah adalah sebesar 2,5% sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan. Adapun pembayaran PPh dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan sesuai dengan harga yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

Contoh:

Sebuah rumah memiliki harga jual sebesar Rp625.000.000,00 dan telah disepakati oleh pihak penjual dan pembeli. Dengan demikian, besarnya PPh adalah

=2,5% x Rp625.000.000,00

=Rp15.625.000,00

• PBB

PBB (Pajak Bumi Bangunan) merupakan komponen pajak jual beli rumah yang juga menjadi kewajiban pihak penjual. PBB dibayarkan hanya sekali setiap tahunnya. Oleh karena itu, bila Anda menjadi pihak penjual, pastikan bahwa PBB sudah lebih dulu dilunasi sebelum melakukan transaksi.

Besarnya nilai PBB adalah 0,5% dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Adapun nilai NJKP adalah sebesar 20% dari nilai NJOP.

Contoh:

Sebuah rumah mempunyai luas bangunan 150 m2, luas tanah 200m2, dan NJOP Rp1.500.000,00 per m2. Maka:

• NJOP Bangunan = 150 x Rp1.500.000,00

= Rp225.000.000,00

• NJOP Bumi = 200 x Rp1.500.000,00

= Rp300.000.000,00

• NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp225.000.000,00 + Rp300.000.000,00

    = Rp525.000.000,00

• NJOPTKP = Rp12.000.000,00
• NJKP = 20% x (NJOP-NJOTKP)

= 20% x (Rp525.000.000,00 – Rp12.000.000,00)

= 20% x Rp512.000.000,00

= Rp102.400.000,00

• PBB terutang = 0,5% x Rp102.400.000,00

= Rp512.000,0

• PPN

PPN (Pajak Pertambahan Nilai) memiliki nilai sebesar 10% dari harga transaksi. Pajak ini menjadi kewajiban pihak pembeli. Bila pembelian dilakukan melalui agen, developer, atau pihak lain yang termasuk PKP, maka PPN dibayarkan kepada PKP. Namun bila pembelian dilakukan langsung ke perseorangan (jual beli rumah bekas pakai), maka PPN disetorkan sendiri dari pembeli ke kas negara.

Baca juga: Sebelum Lapor Pajak, Persiapkan Efin Pajak Milikmu!

• Biaya Lain-Lain

Di samping tiga jenis pajak di atas, transaksi jual beli rumah juga menimbulkan biaya-biaya lainnya seperti berikut.

• Biaya Kenotariatan
• Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
• Biaya Cek Sertifikat
• Biaya Balik Nama Sertifikat
• Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Transaksi jual beli rumah juga mengakibatkan timbulnya pajak dan biaya-biaya lainnya. Adapun yang termasuk dalam pajak jual beli rumah adalah PPh dan PBB yang menjadi kewajiban pihak penjual dan PPN yang menjadi kewajiban pihak pembeli. Selain itu, ada pula beberapa biaya lain yang muncul meliputi biaya jasa notaris, BPHTB, biaya cek sertifikat, biaya balik nama sertifikat, dan biaya pembuatan AJB.

Ajukan Pinjaman Sekarang dan Dapatkan Kemudahan Pinjaman Modal Usaha di Akseleran!

Dapatkan pinjaman dengan bunga kompetitif dan kemudahan proses pengajuan. Ajukan pinjaman untuk mengembangkan usahamu sekarang. Akseleran juga sudah terdaftar resmi di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sehingga proses transaksi yang kamu lakukan jadi lebih aman dan terjamin.

Untuk kamu yang tertarik mengenai pendanaan atau pinjaman langsung bisa juga menghubungi (021) 5091-6006 atau bisa via email [email protected].